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    万柳书院蓄客堪比豪宅

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    楼主
    发表于 2014-3-19 21:05:24 | 只看该作者 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式
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         在高端房供应量增长有限的背景下,需求量也在同步累积成一个高悬的“堰塞湖”。

      没有红头文件,也没有业内通告,与会的人讳莫如深,但是,自11月初以来,北京市住建委成功地在高歌猛进的高端物业市场撒下了路钉:单价高于4万元、涨价超10%的楼盘暂停入市。外界视之为“限高令”。

      11月上旬,北京市仅有4个住宅项目获得预售证,单价均在2万元左右。这进一步印证了4万元“限高令”的真实存在。

      一块巨石被扔进了水池,涟漪正在迅速扩散。谁是“躺枪者” 貌似清楚。在媒体的视野中,中赫万柳书院、泰禾北京院子、保利海德公园、万科北河沿甲柒拾柒号等赫然在列。按照普遍的预测,这些高端楼盘本应该在今年年底前相继入市销售,不料,最后冲刺路段遭遇“交通管制”。

      “限高令”的真实意图,已人尽皆知。但“限高令”能否达到原始目的,却是个未知数。自2010年北京市住建委首次通过预售许可证窗口指导来调节房价以来,高端楼盘的免疫力已经大大增强。同时,过去一年土地价格暴涨,高端楼盘的价格“底盘”愈发厚重。在不断累积起来的需求“堰塞湖”下,这场“限高令”究竟是帮忙,还是帮倒忙,构成了调控一景。

      应对之道

      “政府不让你卖,其实是帮你捂盘?!币晃槐煌Vさ母叨寺ヅ滔喙馗涸鹑硕涎?。面对年底升温的“限高令”气氛,各房企对策各异。该负责人声称甘愿等待政府放行。

      开发商的底气来自北京地价的高涨。自融创中国9月4日以7.3万元楼面价拿下北京农展馆地块以来,开盘时间越延后,开发商似乎越有抬升房价的空间。

      “现在北京一拍完地,我们的客户来访量就立马大增。大家觉得地价这么高,在售楼盘还有上涨空间?!碧┖碳牌放谱芗嗌蛄δ兴?,北京院子蓄客量目前较为可观。

      据获悉,10月中下旬曾是北京院子原定开盘日期,不料7万多元/平方米的报价因触碰建委红线被直接打回。目前,该项目的预售证仍然在办理过程中,只能原地等待与政府的进一步沟通。

      融创农展馆和中粮孙河单价地王之前,记录曾由4万元级别的中赫万柳书院保持。自2012年7月拿地以来,万柳书院一直保持着低调。根据市场研究机构预估的入市时间表,万柳书院应在今年下半年入市,价格区间预测在12万元至15万元/平米。根据同行的市调显示,这个货值过百亿元的高端项目,非正式蓄客两个月以来,访客到访1500余组,平均每套房超5组客户有购买意向,这些意向涵盖了所有48个不同的户型。

      在被问及受政府停发预售证影响时,中赫集团公关总监朱敏并未正面回应,“我们仍在按自己的开发节奏推进,目前每天都会新增20组左右的意向客户前来咨询?!彼硎?,在如何消解最新的政策影响上,公司并没有投入太多的精力。万柳书院是一个行业关注的标杆项目,公司的首要策略是不断做产品加法,以产品竞争力赢得市场。

      入市时机被严控,中赫置地并不陌生。作为全国知名的“钓鱼台七号院”开发商,他们经历了多轮调控周期,对高端物业在政策面获得的严格“关照”已有相当经验。从另外一个角度看,在万柳书院项目上追求加法制胜,也表明开发商只能发力自身,从产品面延深意向客户的忠诚度。

      万柳书院楼面单价超4万元水平、货量仅仅约300套,“它究竟能向政府与市场表现出多少与价格匹配的产品硬实力,将成为它从住建委那里获得放行路条的最大底气?!币晃煌蟹治龅?。

      这似乎正是万柳书院等一众楼盘的突围之道。据朱敏称,万柳书院室内的双重空气净化则可以保证空气中的PM0.3位于极低水平,在业主入住前房子要强制通风1500余次,相当于全天开窗通风近两年的换气量。在整个小区的总进水口与每户均安置了多重净水系统,可以有效过滤北京的较硬水质,另外,由于采用了光纤导管,车库里也有阳光?!罢馐侵泻赵谕蛄樵褐屑岢值淖鹬厣?空气、水和阳光)设计中的几个细节?!敝烀羲?。

      用这样的策略来说服政府,效果仍待观察。除了被动等待、专注产品外,也有一些高端楼盘选择借机“封盘”、待价而沽。比如保利海德公园与万科北河沿甲柒拾柒号。保利海德公园欲推别墅100多套,现已蓄客300余组。万科北河沿甲柒拾柒号仅24套现房待售,但毗邻故宫,位置优越。眼下,两个高端项目并未取得预售证或销售证。

      “在各自公司业绩中,这两大标杆项目扮演的不是现金流角色,而是要创造高利润,因此,这两个项目有理由借势拖至明年初入市,未来很可能进一步提高售价?!庇幸的谌耸科兰鬯?。

      市场动荡

      这次4万元“限高令”会终结于何时,构成了观察北京高端楼市水温的重要窗口时间。大部分受访者相信,“限高端”对市场并无太大冲击,不过会对明年的市场供应形成影响。预计,到元旦前后,高价房预售证将重启发放。

      根据年初北京市制定的调控目标,2013年北京新建商品住房价格与去年相比需保持稳定。2012年,新建房屋均价在2.07万元/平方米。与之相对的是,北京几乎面临调控不达标的风险。国家统计局数据显示,北京新建商品房房价同比涨幅已连续6个月领涨全国。根据北京房地产业协会统计,今年1-10月,北京市新建商品住房签约均价2.17万元/平方米,已比去年全年上涨近4.5%。

      官方撒出路钉,时近年底紧急刹车,限制高价房入市成为首选。然而,以市场房价为指标的“停证”行为,其后遗症已经不是第一次显现。北京市整体高端住宅市场可能因此进入供需矛盾的波动周期。一边是现阶段被压缩的高端供应,一边是日益增加的购房需求。年底,包括万柳书院在内一众标杆项目的蓄客局面,已经测试出高端物业市场真正的水温。

      “在北京,高端客户也是一种'刚需'?!崩嫉伦裳懿盟窝忧焖?。比如现在,在中赫万柳书院项目周边,旧有住宅的均价已超过10万元/平方米,其他高端人群的升级需求也在不断增加。根据上述同行市调,目前万柳书院的供需比超过1:5,周边强大的改善性需求加上自身的高端销售渠道,令这个未有任何宣传的项目未开盘便面临“一房难求”的局面。

      高涨的需求与被临时压制的供应量也让不少开发商打起算盘,顺势延后开盘,意图在年后提高房价。但亚豪机构市场总监郭毅认为,高端市场又分为不同的等级,其中,以4万元—6万元、6万元—10万元/平方米,及10万元/平方米划分为三个级别,年后的集中放量仍可能造成市场动荡?!氨暇苟ゼ逗勒磕晗慷枷喽晕榷?,若明年初集中释放,销售量未必立马随之跟上?!彼?。

      但是,这也要看不同的区域。根据亚豪的数据,北京市海淀区每年新增商品住宅供应量逐年递减。截止今年11月6日,共861套、11.3万平方米;2012年,为4634套、62.53万平方米;2011年为5769套、62.65万平方米。多年供应不足,已是北京西部,尤其是海淀和西城区的常态。

      “限高令”传言背后,高端房销售战一触即发。由于时常被迫按下暂停键,高端楼盘的售房节奏被强行打乱,在供应量增长有限的背景下,需求量也在同步累积成一个高悬的“堰塞湖”。这会是谁的福音呢?

      “几千万的房子,本就跟普通老百姓没有关系。不如让它销售,交税,还拉动上下游的行业发展,至于调控,针对刚需房就好?!绷硪晃槐弧巴Vぁ钡南钅扛涸鹑怂?。

      这或许是刚需客与高端房购买者都愿意看到的景象。放开的刚需供应量减少了北京房价大涨的预期,而高端楼盘也将找到他们日益增加的购买者?!暗投擞斜U?、中端靠政策、高端靠市场”的新楼市三元论呼声渐起。现在,为了调和房产调控与高价楼盘之间的矛盾,同时稳定可能的市场动荡,从高端市场获取税费反哺保障房市场已经成为解决方案之一。

      “放开高端住宅的买卖,可为国家提供大笔税费,政府还可以把它转手,用来支持刚需市场。何乐而不为?”宋延庆说。

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